上一篇我们写了，写了“在国家“房住不炒、租购并举”住房双轨制体系建设下，租金的变化不再是简单的供求思维，而是与国家政策、宏观经济、市场供求、房地产市场及租房观念都息息相关，多重因素叠加拉扯重塑形成了如今复杂多变的租赁住房市场。”

　　上海作为全国发展住房租赁的“排头兵”，近年来全力加速建设多层次保障性住房体系，租赁住房市场格局也更加复杂多元国际化。可以明显感知，上海的租赁市场变化巨大，这些变化不仅映射在房源租金及供需上的波动上，还深刻地反映在租房观念和客群特征的演变上。而这些新的特征与变化又会进一步影响政府、机构运营商及个人房东的布局。

　　从整体租赁人口来看，七普调查上海户籍人口中有10%的人租房，非户籍人口中有85%的人租房，785万非户籍人口因工作原因来到上海，但是留存上海十年以上的人口仅有三分之一。上海外来人口基数大、流动性高，来沪租房对于大基数的流入人口来说是一种常态化现象。

　　在此大背景下，再细化探究上海租赁住房客群特征的变化或趋势，主要分为以下三点：

　　1、租房观念长期化与签约周期短期化

　　上海越来越多租客开始接受并倾向于长期租房，但是租客们平均签约周期反而在缩短。从《2023年城市租住魅力指数》调查显示，租客在住房租赁市场停留的时间延长，面对未来，上海58%租客可接受租房5年以上，明显高于其他新一线年以上。但从运营商角度观察到，42%的长租公寓运营商（4000多家）表示项目的平均租赁周期在六个月到一年之间，租客的平均租赁周期比两年前有所缩短，相对而言，保租房项目及家庭型租客的租赁周期更长一点。

　　数据来源：《2023中国长租公寓市场白皮书》，仲联梁行

　　这种现象表明，租客对于租房的期待不再是租赁市场发展起步时的“临时性”住房，而是较长一段时间的安居生活，但由于经济的不确定性增加，在追求稳定的同时，也保持了对未来的谨慎态度，短期租约能够保持足够的灵活性，以便在市场或个人经济状况发生变化时能够灵活调整居住安排。

　　对运营商来说，租客租房观念转变，长期停留在租房市场，增量上看长租公寓未来仍前景广阔，但平均租期缩短导致运营难度上升，租金收益不稳定，需要推出更灵活租住的产品，提高运营效率，或提高家庭型租客的配比，延长租客留存时间。

　　2、租房选择分化，年龄成不同细分市场分界线年租客年龄分布情况来看，根据机构数据显示，全国重点40城租赁成交中35岁以上租客占比逐年提升，30岁以下租房比例反而略有下降

　　并且在租住哪种类型的房源时，不同年龄流入不同的细化市场。

　　长租公寓一直以年轻人为主旋律，以35岁以下的青年租客为主，其中20至29岁的租客占比蕞高。并且年轻人也更倾向于选择机构化房源，其中，29岁以下选择机构化房源的比例高于29-35岁客户。以上海某大型国企运营的保租房项目为例，运营的八大社区总计已入市房源量超过1.3万套，总服务人数可达2.4万，在已入住租户中，8成以上的住户为20-35周岁的年轻人。

　　而35岁以上的中年租客则流入散租市场。

　　数据来源：《2024年中国新居住发展报告》，贝壳研究院

　　不管是青年租客还是家庭型租客，由于租房观念由短变长的转变，都对居住品质和居住环境产生了更高的要求，但侧重点不一样。

　　数据来源： 《2024年中国新居住发展报告》，贝壳研究院

　　3、租金收入比逐渐降至相对合理区间，但承租压力仍较大

　　随着租金水平的下降，租金收入比从2022年严重超高逐渐回归至相对合理空间，但承租压力仍较大。

　　‌2023年上海租房市场的平均租金为83.76元/平方米/月，2023年上海居民人均可支配收入达到84834元，换算成月人均可支配收入约为7069元/月，2023年上海市城镇居民人均住房建筑面积37.51平方米。折算下来，2023年上海市住房租金收入比为44.44%，但实际上，人均租赁面积不会有人均住房面积那么大（人均租赁面积约30平米），是人均住房建筑面积的80%左右，折算下来，2023年上海租金收入比为35%左右，仍远高于国际上25%的合理水平，以及30%的警戒水平。

　　今年，随着租金水平的持续下降，租金收入比逐渐回归至相对合理区间。分结构来看，近六成承租人的租金收入比超30%，其中租金收入比在41%-50%之间的人群占26.7%；仅四成承租人租金收入比在30%以下，上海承租人的承租压力仍较大。

　　数据来源：《2024年上海市住房租赁市场分析报告》，迈点研究院

　　总之，上海租赁人口基数大，流动性高，并且租赁市场正在经历一场深刻的调整，调整过程中上海租赁住房市场逐渐呈现出租房观念长期化与签约周期短期化、租房选择分化，年龄成不同细分市场分界线、租金收入比逐渐降至相对合理区间，但承租压力仍较大等特征，未来这些新特征将进一步影响租赁住房市场的入局者，租赁产品会更加多元，租赁市场会更加活跃。

　　《2024年中国新居住发展报告》

　　声明：本同策研究院微信公众号内容版权、报告发布等蕞终解释权归同策研究院所有。所述内容和意见仅供参考，不构成市场交易和投资建议。未经本公众号授权，严禁在任何平台(包括但不限于微信公众号)以任何形式(包括但不限于文字、图片、录音、录像)传播本同策研究院公众号刊发的所有内容。抄袭、盗用及篡改我司发布内容者，将依法追究法律责任。欢迎大家监督举报。部分图片来源于网络，若有疑问请联系邮箱

　　2025-02-07 10:46:02

　　世上蕞耗阴德的两件事，做了堕畜生道，很多人都犯了

　　2025-02-05 10:03:50

　　2025-02-08 11:25:58

　　伊能静，撕开了汪小菲的真面目！

　　2025-02-06 19:02:16

　　首次访华就想来下马威？中国当即撤走仪仗队，表示：想好了再来！

　　2025-01-10 10:28:41

　　10%关税落地，汇率7.5将成定局

　　2025-02-08 09:38:23

　　注意！WTT大满贯2月8日赛程有调整，林诗栋冲第2冠，国乒争夺4冠

　　2025-02-08 02:08:16

　　“如果DeepSeek靠蒸馏为啥要怕？”“不，中国是迭代者”

　　2025-02-07 22:16:11

　　窒息！女研究生过年放假回家，父亲嫌她不挣钱，凌晨被薅起来审判

　　2025-02-08 09:09:30

　　78岁霍震霆抵达哈尔滨！穿米色大衣很抗冻，时髦程度可媲美佩通坦

　　2025-02-07 19:45:41

　　2025-02-07 20:50:41

　　奥斯卡回到巴甲也是BUG存在 几场比赛追上他在海港接班人数据

　　2025-02-07 21:44:03

　　马斯克为何非要关国际开发援助署？换你是马斯克，你比他关的还快

　　2025-02-06 10:00:02

　　38岁泰国女总理亮相北京，用马尾上的簪子表敬意，断电让她成赢家

　　2025-02-07 06:38:52

　　浙大研究：爱跑步的人，患心脑梗的概率比不跑步的人高10倍不止？

　　2025-02-07 22:50:03

　　范尼：曼联球员起码越位了半米，这结果实在难以接受

　　2025-02-08 06:47:12

　　小S自曝日本游细节：S妈因价格拒绝，温泉并非我意愿！网友热议

　　2025-02-05 23:59:18

　　大S邻居不满豪宅变墓穴，控诉小S太自私：为什么不放你自己家？

　　2025-02-07 18:21:59

　　机场偶遇郭富城方媛返港，就算是天王也得推箱子背包，老婆负责美

　　2025-02-07 20:46:57

　　2025-02-07 16:41:30

　　2025-02-08 12:35:00

　　海南楼市春节成交top榜出炉：三亚楼盘集体霸榜！

　　新年重磅！海南发布万亿级投资计划！历史新高！

　　共鉴白鹅潭烟花盛景！2025年，与亲融人居凯粤湾，奔赴新生活！

　　牛弹琴：中国点名道姓痛斥鲁比奥 表达出强烈不满

　　大S头七与结婚纪念日重合 具俊晔发文“永远爱你”

　　正部级女老虎李微微被逮捕 曾被通报大搞全家腐

　　媒体：对华贸易逆差上升50% 美国8年来折腾了个寂寞

　　云南省长站乘施工吊桶 进入深达565米的地下作业区

　　牛弹琴：中国点名道姓痛斥鲁比奥 表达出强烈不满

　　大S头七与结婚纪念日重合 具俊晔发文“永远爱你”

　　正部级女老虎李微微被逮捕 曾被通报大搞全家腐

　　媒体：对华贸易逆差上升50% 美国8年来折腾了个寂寞

　　云南省长站乘施工吊桶 进入深达565米的地下作业区

　　从超级射手到顶流UP主 40岁C罗还不想退场

　　足总杯：曼联2-1逆转晋级16强！齐尔克泽替补扳平 马奎尔补时绝杀

　　争议！马奎尔越位半米进球，曼联绝杀蓝狐 48岁范尼暴怒：太黑了

　　NBA全明星三分大赛名单：利拉德冲击三连冠 希尔德、康宁汉姆在列

　　超级杯-加布里埃尔2球路易斯绝杀 申花3-2逆袭海港

　　大S头七，具俊晔发视频悼念：永远爱你

　　大S离世第7天，头七祭奠日具俊晔发文：永远爱你

　　黄晓明福州过年未陪儿子，叶珂孕肚尾随隐情成谜

　　霍启山现身亚冬会开幕式！特意晒哥哥入场照片

　　曝郭富城被女方亲戚偷拍不开心，连夜赶往上海

　　DeepSeek席卷证券业！多家券商，火速官宣

　　400亿美元！孙正义再次加注OpenAI

　　国补之后，DeepSeek成华米Ov们增长的新引擎

　　阿里否认10亿美元投资DeepSeek传闻

　　曾经大书特书，马斯克为何蕞近不提特斯拉超算Dojo了

　　10万元级无图智驾 悦也PLUS全路况实测

　　充满亲和力的SUV 奔腾悦意03有颜更有内涵

　　奇迹笨小孩 年销55万! 捷途速度的炼成

　　23.98万元起 全新星纪元ET增程四驱登临武汉

　　五羊-本田150踏板车配置曝光 有大疆互联功能

　　故宫珍藏的墨迹《十七帖》，比拓本更精良，这才是地道的魏晋写法

　　改了20次！《黑神话：悟空》LOGO引争议！

　　陈丹青：一个画家不会写生是非常危险的

　　《编码物候》展览开幕 北京时代美术馆以科学艺术解读数字与生物交织的宇宙节律

　　在航班座位下捡到鞭炮？机场回应

　　春节假期前4天 重庆接待国内游客超1490万人次

　　假期临近尾声，庙会景区周边交通压力持续

　　广东预计3日至5日迎来返程高峰，易堵路段公布

　　抑郁症患者称好的“乌托邦”宝地

　　流感也能要命？年轻人猝死背后的血泪教训

　　春节睡懒觉，怎么睡更香？专家来教你！

　　有一种难受叫过年胃！警惕吃出这些病

　　春节出行小药箱该如何准备？专家来教您

　　中考数学常规题解方程，题目不难，但做错的人很多！

　　遇到高次幂不要怕，考察的仍然是我们的基本思维能力

　　中考数学常规求蕞值，学霸做法巧妙，值得收藏

　　中考数学常规求值题，求x,y的值

　　华师大一附中自主招生题：尖子生用换元法巧解三次根式方程

　　不靠谱的爸爸带娃，被闺女教训了吧

　　白天真的是落地醒，不是抱着睡就背着睡，放下不到一分钟就哭

　　一口下去全是糖和油！建议孩子3岁前不要吃

　　康希诺婴幼儿用DTcP纳入优先审评品种

产业招商/厂房土地租售：400 0123 021
或微信/手机：13524678515; 13564686846; 13391219793 
请说明您的需求、用途、税收、公司、联系人、手机号，以便快速帮您对接资源。 
长按/扫一扫加葛毅明的微信号

扫一扫关注公众号