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一季度上海核心商务区写字楼去化提升空置率降至10%以下

admin4个月前 (09-21)上海厂房信息88

　　近日，多家商业地产机构发布上海房地产市场2022年头部季度报告。数据显示，由于今年1月、2月份上海办公楼租赁需求旺盛，头部季度需求保持强劲势头，但在3月份的疫情冲击下，市场或将短期承压。

　　办公楼方面，仲量联行的数据显示，头部季度全市净吸纳量录得29.5万平方米，其中全市中央商务区的净吸纳量录得4.4万平方米。尽管浦西地区不同行业的需求依然旺盛，但由于可租赁面积稀缺，市场整体净吸纳量有限。

　　不过，多家商业地产机构的报告均指出，上海今年头部季度空置率持续下降。CBRE的报告显示，陆家嘴以较具竞争力的租金策略吸引来自包括世纪大道、四川北路、南京西路等置换需求，录得近四年来单季净吸纳量新高，除金融的升级扩租外，也不乏专业服务等其他行业布局，推动核心商务区去化再度提升，空置率降至10%以下。

　　根据的报告，浦西中央商务区空置率环比下降0.2个百分点至5.8%，同时即将竣工的项目收到大量预租问询。而在强劲租赁势头的带领下，浦东中央商务区空置率环比下降1个百分点至8.9%。

　　租金方面，高力国际的报告显示，该季度上海全市整体租金持续上涨，核心区的租金环比上涨1.4%至人民币9.16元每平方米每天，次中心区的租金环比上涨0.7%至人民币6.15元每平方米每天。不过，CBRE指出，上海受近期疫情规模性反弹租赁受阻，预期业主后续将随行就市调整租金以应对去化放缓的可能。

　　高力国际指出，上海疫情的后续影响可能对于未来写字楼市场的走势带来不确定性。对于品质较好的物业，在未来的市场竞争中受到青睐。

　　上海商业地产部资深董事王岳在线上发布会上回答媒体提问时表示，在疫情的影响下，机会型的投资在办公楼投资中很少见了，疫情过后对价格的心理预期也会越来越大，上海的租赁投资分化会加大。

　　不过，王岳指出，真正决定办公市场的表现是市场周期，和2020年一样，疫情只能算是扰动因素，租金不会大幅度下跌。但是从未来的预期来看，和去年年底相比，仲量联行调整了2022年全年净吸纳量的预计，下调了20%。“假设全社会能在5月复工复产，今年市场租金有一定下行压力，特别是第二、第三季度，但对2023年以后还是持续看好。”王岳表示。

　　值得一提的是，从投资市场来看，头部季度大宗交易走强。CBRE的报告显示，2022年头部季度，上海物业投资市场共录得12笔大宗交易，交易金额共计226.5亿元，环比下降36.4%，同比上升91.8%。尽管该季度时值春节假期，叠加季末疫情突袭申城，季内成交总额依旧高于近五年同期均值。其中，投资型交易依旧占据主导，自用型交易占25%，侧面反映目前投资者意向逐渐走强。

　　仲量联行表示，今年头部季度，大部分的外资买家都陆续返场，但受疫情影响，后市增加观望情绪，内资买家依旧是自用为主。

　　CBRE的报告显示，依据投资物业类型来看，写字楼物业交易占比居首位，其中半数源于电子、智能科技相关行业自用买家购置办公空间，而高科技企业在近两年所呈现出的活跃租赁需求，使更多投资者将目光聚焦于创新产业密集且氛围相对成熟的区域，因此一季度涌现出数笔位于张江、杨浦等科创高地的大宗交易。